El parón económico que comporta la extensión del coronavirus en España y el Decreto de estado de alarma decretado por el Gobierno a día de hoy, pone en serio peligro multitud de actividades económicas que se desarrollan en locales comerciales.
Frente a esta situación, cabe preguntarse si el empresario o autónomo puede/debe seguir pagando la renta del alquilar de su local comercial.
Lo primero que hay que decir,es que no es usual pactar una cláusula que prevea circunstancias excepcionales e imprevisibles como la que estamos viviendo del coronavirus.
Por ello, es buen momento una vez superada esta crisis para, en futuros contratos o en los ya vigentes, incorporar una cláusula que prevea una renta variable en función de determinadas circunstancias, en especial, en las imprevistas y extraordinarias. Esta cláusula deberá modular la renta en función de la bajada de facturación, por ejemplo.
En segundo lugar, en el caso que no haya pacto expreso entre propietario y arrendatario, éste solo podrá exigir al propietario una modificación del contrato (la bajada de la renta de alquiler por la afectación del coronavirus siempre que:
- Su facturación o rendimiento económico se vean drásticamente reducidos. El propietario del local exigirá justificación de esta bajada de ingresos, por ejemplo, comparando el volumen de facturación del mes en cuestión con el mes del año pasado.
- El hecho que rompe el equilibrio del contrato haya sido imprevisible. La jurisprudencia no consideró en el pasado la crisis económica del 2008 como una circunstancia imprevisible. Sin embrago, la crisis del coronavirus nadie la previó. No se tuvo en cuenta a la hora de realizar el contrato ni se podía esperar.
- La incidencia del hecho imprevisto como el coronavirus debe ser relevante y significativa de manera que sea determinante a la hora de frustrar el cumplimiento del contrato de arrendamiento. Nos remitimos al punto a).
- Obviamente, no debe existir una cláusula en el contrato que precisamente regule los mecanismos compensatorios o modificativos del mismo en caso de una causa de fuerza mayor como sería el coronavirus.
En casos extremos, el arrendatario podrá incluso solicitar la suspensión del contrato, que comporta la no obligación del pago de la renta, e incluso la resolución del mismo en el caso de hacerse imposible el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Se trata siempre de mantener el equilibrio de las obligaciones entre el arrendador y arrendatario, la doctrina jurisprudencial del rebus sic stantibus así lo afirma y disponemos de variadas sentencias aplicando la misma.