Nuestro ordenamiento jurídico prevé la posibilidad de que los propietarios particulares de terrenos tomen la iniciativa a la hora de urbanizar y promocionar los mismos.
Cuando en un sector urbanístico son varios los propietarios, la ley obliga a que estos se organicen mediante una Junta de Compensación. El objetivo de esta Junta de Compensación será el de redactar el Proyecto de Reparcelación, el Proyecto de Urbanización y finalmente el ejecutar las obras de urbanización.
Para poder constituirse como Junta de Compensación, la ley de cada comunidad autónoma fija el porcentaje necesario de propietarios que representen un mínimo en % del total de superficie del sector. En el caso de la Ley de Urbanismo de Cataluña, podrán constituirla los propietarios que sumen mínimo el 50% del total de la superficie del sector.
Este acto, se constituye ante Notario una vez los Estatutos y las Bases de Actuación se hayan aprobado por el Ayuntamiento correspondiente. A partir de este momento, la Junta deberá girar las cuotas urbanísticas. En primer lugar, para la redacción del Proyecto de Reparcelación y el Proyecto de Urbanización y, en segundo, para ejecutar las obras de urbanización.
Las preguntas más frecuentes sobre Junta de Compensación
– ¿Puede el Ayuntamiento obligarme a constituir una Junta de Compensación?
Primero de todo, el Plan urbanístico municipal debe prever que el desarrollo del sector en cuestión se ejecute mediante el sistema de actuación de compensación. El Ayuntamiento no puede obligar, sin embargo, a constituir la Junta de Compensación, ya que es una entidad que nace de la iniciativa privada.
– ¿Es obligatorio formar parte de la Junta de Compensación?
No es obligatorio. Sin embargo, los acuerdos de la misma vinculan a todos los propietarios, estén adheridos o no.
– ¿Quién fija las cuotas urbanísticas?
La propia Junta de Compensación a través de la toma de acuerdos de la Asamblea o Junta de Propietarios según las normas de sus Estatutos. De todas formas, la Junta deberá elaborar el presupuesto y aprobar las Cuentas Anuales.
– ¿Y si uno o varios propietarios no pagan las cuotas urbanísticas?
La Junta puede pedir al Ayuntamiento que inicie un proceso ejecutivo contra el deudor. En última instancia, es la propia finca del deudor que responde de la deuda urbanística, de tal manera que ésta puede expropiarse en beneficio de la Junta. Obviamente dichos propietarios deudores pierden el derecho a voto.
– ¿Se pueden impugnar los acuerdos de la Junta de Compensación?
Sí, se pueden impugnar ante el propio Ayuntamiento quien deberá resolver el recurso. En caso de no estimarse el mismo quedará abierta la vía de la impugnación ante el Juzgado contencioso administrativo.
– ¿Y si la Junta de compensación no elabora el Proyecto de Reparcelación o no toma acuerdos durante mucho tiempo?
En estos casos, cabe la posibilidad que el Ayuntamiento modifique el sistema de actuación urbanística e implante el sistema de cooperación en el que la iniciativa queda totalmente en manos del Ayuntamiento, el cual girará a todos los propietarios las correspondientes cuotas urbanísticas igualmente.
– ¿Y si no llegamos al % de propietarios para poder constituir la Junta de Compensación?
Cabe la posibilidad de que, en un momento inicial, se constituya una Junta de Compensación provisional por un determinado periodo de tiempo, que prepare la documentación para después constituirse en forma definitiva. En este caso, solo es necesario la mayoría de los propietarios que representen el 25% de la total superficie del sector.
El valor de las juntas de compensación
Una Junta de Compensación no es una simple Asociación de Vecinos ni una Comunidad de Propietarios de Propiedad Horizontal. Una característica le da una especial fuerza: tiene una naturaleza mixta. Esto quiere decir que tiene un carácter público.
El carácter público de las Juntas de Compensación se manifiesta en que tienen fuerza coercitiva para exigir el cumplimiento de las obligaciones a todos los propietarios, estén adheridos o no a la Junta. Fundamentalmente nos referimos a la obligación de pago de las cuotas urbanísticas.
La Junta de Compensación puede instar al Ayuntamiento a iniciar un expediente de ejecución de las cuotas impagadas contra los propietarios deudores.