El Real Decreto de Estado de Alarma acordado el pasado 14 de marzo, implementado a raíz de la irrupción del COVID-19, ha comportado la limitación de circulación de personas, el cierre de actividades e instalaciones y, entre otras cosas, la paralización de las obras de construcción.
Paralelamente, dichas medidas han producido la paralización de la actividad de la Administración que, entre otras tareas, han afectado el otorgamiento de licencias de obras de edificación o rehabilitación. Esto no ha hecho más que ahondar la ya crónica situación de retraso y paralización de los procesos administrativos de autorización de las obras.
Analizando datos
Según el reciente Informe “Licencias urbanísticas: El tributo invisible”, realizado por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y la consultora EY , en España una licencia urbanística de edificación puede tardar hasta 12 meses en concederse.
La mayoría de las legislaciones españolas recoge un plazo de 3 meses para la concesión de una licencia de obras mayores, por lo que el plazo de concesión actualmente triplica lo previsto por la normativa.
Asimismo, el informe recoge que, a raíz del estado de alarma, en España se ha paralizado la promoción de 157.000 viviendas. Este estudio cuantifica en 28.606 euros el sobrecoste de dichos atrasos para el comprador de una vivienda media en Madrid, el 6,6% del total, y de 26.145 euros el de un inmueble en Barcelona, el 5,8% del precio final.
Este sobrecoste repercute directamente sobre el comprador, quien, a su vez, tiene que asumir el pago del alquiler o la cuota hipotecaria de sus vivienda habitual, entre otras cosas.
Un serio riesgo para las operaciones de compraventa inmobiliaria
Este atraso administrativo sistémico, junto con la crisis del COVID-19, pone en serio riesgo las operaciones de compraventa inmobiliaria.
Por una parte, las promotoras se ven arrojadas al incumplimiento de la entrega del inmueble. Por otra, los compradores no pueden hacer frente al pago de las cuotas del precio avanzado.
Hay que tener en cuenta que, si el motivo del incumplimiento es una causa sobrevenida como el estado de alarma decretado por el COVID-19, las obligaciones tanto del promotor como del comprador pueden quedar en suspenso, por cuanto constituye una causa de fuerza mayor ajena a la voluntad de las partes.
Posibles soluciones
Será necesario, entonces, llegar a acuerdos. Muchas promotoras (Aedas Homes, Habitat Inmobiliaria, Metrovacesa, Neinor Homes, Vía Célere, Inmoglaciar y Darya Homes) han concedido moratorias al pago del precio aplazado.
Asimismo, las Promotoras podrán alegar causa de fuerza mayor para el retraso en la entrega de las viviendas en construcción, esquivando así, el pago de posibles indemnizaciones. De igual modo, se pueden acoger a esta figura excepcional a la hora de enfrentar los pagos con las empresas subcontratadas.
El retraso crónico de los Ayuntamientos a la hora de conceder las licencias de obras, agravado por la parálisis de la actividad administrativa por el COVID -29, implica un sobrecoste que asume el comprador.
Es necesario pues que se adopten mecanismos que agilicen el proceso de autorización. Más allá de la dotación de más medios personales en la Administración, distintos agentes económicos apuntan a la habilitación de declaraciones responsables o comunicaciones previas a fin de poder empezar la obra.
Estos son trámites simples en los que el promotor asume la responsabilidad de que el proyecto de obra cumple con la legalidad urbanística vigente, siendo el Ayuntamiento el que a posteriori puede ejercer sus facultades de control e inspección.
También cabría externalizar el proceso de concesión a través de entidades de certificación como ya las existentes en Catalunya para los trámites en materia de prevención y seguridad de incendios y de los establecimientos abiertos al público, espectáculos públicos y actividades recreativas (ECAS).
¿Una situación momentánea?
El encarecimiento del precio de venta de la vivienda es solo una de las consecuencias de la parálisis administrativa. Hace falta revertir la situación para dotar al tráfico mercantil de la seguridad jurídica necesaria para operar y retener la inversión tan necesaria en los momentos económicos en los que vivimos.