Hoy, 22 de septiembre, entra en vigor la nueva ley aprobada por el Parlamento de la Generalitat de Cataluña LEY 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
Esta ley pretende poner freno a la escalada de precios de alquiler de vivienda que se ha producido en los últimos años (de 2014 a 2019, más de un 20% en los municipios del Área Metropolitana de Barcelona).
La solución propuesta por el Parlamento, ante esta situación, prevé dos tipos de intervención directa de la Administración en el mercado inmobiliario del alquiler de vivienda:
- La creación del Índice de referencia de precios de alquiler a las viviendas que constituyan la residencia de sus ocupantes (en adelante IPLLH) por parte del Departamento de vivienda de la Generalitat de Cataluña que se elaborará a partir de los datos que proporcione el Registro de Fianzas de los alquileres de viviendas de fincas urbanas (actualmente gestionado por el INCASOL).
- La prohibición de subir la renta pactada en contratos vigentes los últimos 5 años que deban renovarse.
Las rentas de los contratos de alquiler de vivienda que constituya la residencia del arrendatario pues, no podrán superar el IPLLH de una vivienda de características similares en el mismo entorno urbano. Además, no puede superar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizado. La excepción a esto último es si el propietario y arrendatario tienen una relación de parentesco o si es una vivienda que goce de algún tipo de protección o sea asistencial.
La Ley establece algunas excepciones a estas limitaciones:
- En casos en que los ingresos del propietario y su unidad familiar sean igual o inferiores a 2,5 la renta de suficiencia de Cataluña, contando también la renta del alquiler (actualmente 19 .919,25 € / año) y los ingresos del arrendatario sean iguales o superiores al 3,5 (actualmente 21.247,28 €) . En este caso, sólo se le aplica el límite de no superar la última renta consignada o, si es inferior al IPLLH, podrá incrementarse hasta el IPLLH.
- Si el propietario realiza obras no subvencionadas de mejora de habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética en el último año de contrato puede proponer un incremento del IPLLH . Si las obras se realizan vigente el contrato, el propietario podrá incrementar la renta una vez terminado el plazo legal del contrato (actualmente 5 años) sin límites.
- En viviendas con características específicas. Por ejemplo, ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, calefacción/ refrigeración, zonas comunitarias, piscinas, conserjería, vistas especiales, las partes pueden acordar variar el precio fijado de acuerdo con el IPLLH en
un +/- 5%. - Hasta el 09/22/2023 las limitaciones a la renta no aplican a los contratos de alquiler de vivienda resultantes de una nueva edificación o de una gran rehabilitación. A partir de esta fecha, todos los contratos deberán limitar al IPLLH durante los 5 años posteriores a la obtención del certificado de final de obra. Después de los 5 años se aplicará el doble límite IPLLH y máximo de renta anterior.
La Ley prevé los incumplimientos de la misma y establece las repercusiones y sanciones: si el arrendador cobra cantidades por encima de las que corresponderían por las limitaciones a la renta reguladas en la ley, el arrendatario puede pedir la restitución de estas cantidades más el interés legal incrementado en 3 puntos (actualmente sería el 6 %). Aparte, la Administración puede instruir un expediente sancionador por infracción grave con posibilidad de imponer multas de 9000 € a 90.000 € euros.
En todas las ofertas de arrendamiento de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tienes, hay que informar de la aplicación del valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas y, en su caso, del importe de la renta del último contrato de arrendamiento vigente en ese misma vivienda. La falta de esta publicidad puede ser constitutiva de una infracción leve sancionada con 3000 a 9000 euros.
Estas medidas interventoras son aplicables de entrada obligatoriamente durante un año a los siguientes municipios: Badalona , Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès , Cornellà de Llobregat , Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell, El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, el Prat de Llobregat , Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí, Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca de el Penedès , Vilanova y la Geltrú , Vilassar de Mar.
Para el resto de los municipios de Cataluña, es necesario que la Generalitat (o el Ayuntamiento de Barcelona y/o del Área Metropolitana de Barcelona, en su caso) de oficio o a petición de cualquier Ayuntamiento, declare un municipio o un área determinada de este municipio como «área con mercado de vivienda tienes». Esta declaración se tramitará como si se tratara de un Reglamento u Ordenanza o un Plan General y deberá incluir una Memoria justificativa y un periodo de exposición publica. Tendrá una vigencia máxima de 5 años prorrogable a 10, durante los cuales, se obliga a los Ayuntamientos a adoptar las medidas necesarias para «destensionar» el mercado a través de políticas de promoción de vivienda protegida.