El artículo 33 de la Constitución Española reconoce el derecho de propiedad privada. El derecho a la propiedad está sujeta a la función social, la cual delimita y dota de contenido a este derecho de propiedad.
A la hora de urbanizar y promover el suelo y la edificación, esta previsión constitucional se traduce en que los promotores deben cumplir con una serie de deberes urbanísticos.
¿Cuáles son los deberes urbanísticos con los que se debe cumplir?
Las primeras limitaciones urbanísticas las señalará el propio Plan urbanístico municipal, cuyo objetivo es diseñar las zonas, los sistemas y los usos a los que pueden ir destinadas las distintas zonas susceptibles de tener un aprovechamiento urbanístico para el promotor.
De ahí la importancia de siempre analizar con profundidad en cada caso:
- Cuál es la ordenación que tiene el suelo en cuestión.
- A qué destino va dedicada cada parcela
- Qué usos puede tener un determinado sector qué parámetros edificatorios tienen las zonas edificables.
- Qué equipamientos públicos deberán ejecutarse y qué porcentaje de zona libres debe urbanizarse.
Es importante subrayar que, tal como establece la Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística
Así pues, el promotor o inversor debe tener en cuenta que las actuaciones de urbanización comportan los siguientes deberes legales:
- Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas, incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. El sistema urbanístico de equipamientos comunitarios comprende los centros públicos, los equipamientos de carácter religioso, cultural, docente, deportivo, sanitario, asistencial, de servicios técnicos y de transporte, de alojamiento dotacional y los otros equipamientos que sean de interés público o de interés social.
Aquí la Ley del Suelo incluye la dotación pública de viviendas de régimen de protección oficial destinadas a alquiler social para atender las necesidades de colectivos con especiales dificultades de acceso a la vivienda.
En el caso de Catalunya, el DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el Texto Refundido de la Ley de urbanismo, establece una cesión mínima de suelo correspondiente al 30% de techo que se califique para uso residencial de nueva implantación destinado a la venta, alquiler u otras formas de cesión de uso para vivienda de protección social, con algunas excepciones (como en caso de tener el municipio menos de 5000 habitantes).
La superficie de zona verde debe responder como mínimo a la proporción de 20 m2 por cada 100 m2 de techo admitido por el planeamiento municipal para uso residencial. Para equipamientos de titularidad pública, el valor inferior resultante de las proporciones siguientes: 20 m2 de suelo por cada 100 m2 de techo o 20 m2 de suelo por cada vivienda; con un mínimo, en todos los casos, del 5 por ciento de la superficie del ámbito de actuación urbanística, además del suelo destinado a servicios técnicos, en su caso.
En los sectores de uso no residencial, los planes parciales urbanísticos deben reservar para zona verde un mínimo del 10% de la superficie del ámbito de actuación urbanística y deben reservar para equipamientos un mínimo del 5% de la dicha superficie, además del suelo destinado a servicios técnicos, en su caso.
- Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística.
Con carácter general, el porcentaje a que se refiere el párrafo anterior no podrá ser inferior al 5 por ciento ni superior al 15 por ciento.
Esto significa que la actuación urbanística debe prever la cesión de este 5-15% de aprovechamiento urbanístico medio (€/m2) de forma gratuita a la Administración. Esta cesión como regla general deberá hacerse con metros cuadrados construidos, si bien en casos excepcionales puede realizarse con el pago en dinero del valor de este aprovechamiento.
La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del 20 por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.
En el caso de Catalunya el actual DECRET LEGISLATIU 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’urbanisme fija la cesión obligatoria entre el 10% y el 15% dependiendo del grado de consolidación del suelo.
Para el caso de promover en Barcelona, hay que tener en cuenta que el 14 de diciembre de 2018 se publicó la Modificación del Plan General Metropolitano para la obtención de vivienda de protección oficial en suelo urbano consolidado (es decir, aquel que ya está construido) que obliga al promotor en este tipo de suelo de superficie superior a 600 m2 a destinar el 30% a vivienda de protección oficial.
- Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos que se estipulen en los convenios que al efecto se suscriban y que deberán ser aprobados por la Administración actuante. En defecto de acuerdo, dicha Administración decidirá lo procedente.
Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el párrafo anterior, se entenderán incluidas las de potabilización, suministro y depuración de agua que se requieran conforme a su legislación reguladora, y la legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá incluir asimismo las infraestructuras de transporte público que se requieran para una movilidad sostenible. - Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior, que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.
- Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo siguiente.
- Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
Cualquier Promotor debe analizar la operación inmobiliaria a la luz de estos deberes establecidos en la Ley y en base a los mismos, valorarla económicamente y elaborar el instrumento urbanístico adecuado, asesorado de abogado y arquitecto especialistas para llevar a cabo la promoción del terreno.