Por primera vez, el 8 de enero de 2021 , el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, admite la rebaja del alquiler de un local con fines comerciales. Una sentencia que, por su novedad, merece nuestro análisis.
En este procedimiento judicial, el arrendatario de viviendas dedicadas al alquiler turístico, junto a un local con fines comerciales, solicitó al Juzgado la modificación del contrato de arrendamiento, debido a la situación causada por el COVID. En este procedimiento, se solicitaba un descuento del 50% de la renta o, en el mejor de los casos, que se resolviera el contrato sin indemnizaciones por parte del propietario.
El demandante solicitó la modificación del contrato dado que, tras los efectos de las restricciones impuestas por la pandemia, (confinamiento domiciliario, cierres perimetrales, restricciones horarias, etc ) los ingresos de la actividad se habían reducido drásticamente (a más del 70%) .
Basó su demanda en la doctrina denominada por la jurisprudencia de la «rebus sic stantibus» (que literalmente significa «mientras duren las cosas»). Esta doctrina permite de forma excepcional, modificar las condiciones de los contratos cuando se dan una serie de circunstancias:
- Una alteración extraordinaria e imprevisible de algunos de los elementos al momento de firmar el contrato, lo que haya implicado una alteración de la base del negocio.
- Una alteración de la base del negocio que produzca la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes.
- El intento por negociar la modificación del contrato, sin llegar a un acuerdo.
- La intención de poner fin al contrato, modificándolo de forma que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.
En este caso, el Juzgado ha apreciado que el Covid ha producido efectivamente una alteración extraordinaria de la situación, lo que no dió lugar a prever las restricciones impuestas. Esta nueva situación altera las condiciones del contrato, perjudicando gravemente al arrendatario que ha sufrido pérdidas importantes en su negocio.
Tras los intentos fallidos del arrendatario por resolver la situación, el Juzgado ha estimado la petición de reducir la renta en un 50% por un tiempo delimitado.
Es importante destacar que el Juzgado confirma que la pretensión de modificación del contrato, mediante la aplicación de la figura del ”rebus sic stantibus”, es compatible con las medidas tomadas por Gobierno Español y la Generalitat de Cataluña (con el Real Decreto 37/2020 y el Decreto 34/2020). Esto significa que se puede recurrir al Juzgado si las medidas administrativas no son suficientes o no equilibran la posición de las partes ante la nueva situación.
Cabe destacar que el juzgado, al tomar esta decisión y modificar el contrato, consideró la posición económica y los perjuicios de ambas partes.
Finalmente, hay que decir que la Sentencia es susceptible de recurso por lo que la Audiencia Provincial de Barcelona puede dictar sentencia que anule la sentencia del Juzgado.