La urbanización de terrenos comporta siempre la existencia de una serie de cargas urbanísticas que los propietarios deben asumir para hacer posible la promoción de la edificación
Una de estas cargas es la cesión gratuita de los terrenos destinados a sistemas: viales, espacios libres, equipamientos comunitarios, etc.
Vamos a ver cómo se materializa esta cesión según los diversos escenarios que nos podemos encontrar:
TERRENOS INCLUIDOS EN UN ÁMBITO DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA: En la mayoría de caos, cuando el terreno en cuestión esté incluido en un ámbito de actuación urbanística, el instrumento que materializa esta cesión es el proyecto de reparcelación el que debe estar aprobado por el Ayuntamiento correspondiente. El artículo 6 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio , por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística regula cómo esta cesión se debe registrar al Regitro de la Propiedad:
“ Será título idóneo para la inscripción de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto . Dicha certificación podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el artículo 211 del Reglamento notarial, a requerimiento de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere tramitado el proyecto . También será título inscribible la escritura pública otorgada por todos los titulares de las fincas y aprovechamientos incluidos en la unidad , a la que se acompañe certificación de la aprobación administrativa de las operaciones realizadas
Así pues, la cesión obligatoria quedará inscrita a favor del ayuntamiento en el Registro de la Propiedad mediante certificación del propio Ayuntamiento conforme laque se indique que el Proyecto de Reparcelación ha sido aprobado definitivamente y que este acuerdo se ha convertido en firme (porque nadie le ha impugnado) o mediante escritura publica de reparcelación otorgada ante Notario por todos los titulares de las fincas también acompañada de la anterior certificación.
B) TERRENOS NO INCLUIDOS EN NINGÚN ÁMBITO DE ACTUACIÓN URBANISTICA
Cuando los terrenos no están incluidos en un ámbito de planeamiento, la Administración debe tramitar una expropiación.
Esta expropiación se tramita mediante un expediente administrativo que termina con una resolución definitiva en la que se determina la finca expropiada y el justiprecio a pagar.
Si nos expropian un terreno, será válida el Acta de ocupación y pago efectuada por la Administración art. 24 Decreto 1093/1997) para poder inscribir la cesión en el Registro de la Propiedad.
Pero la realidad es mucho más complicada y las expropiaciones eternas.
Como abogados se nos presentan situaciones en las que debemos articular operaciones derivadas de situaciones más complejas.
Es el caso por ejemplo de fincas que el Plan General incluye en un sector y las destina a sistemas pero que carece de los instrumentos urbanísticos de planeamiento derivado todavía redactados ni aprobados. Por el Ayuntamiento es urgente obtener los terrenos para realizar algún tipo de equipamiento o algún sistema y la redacción y aprobación de los citados instrumentos puede tardar años.
También puede ocurrir que se tengan que ceder viales para obtener la condición de solar y obtener la licencia de obra de edificación.
El artículo 156 de la Ley de Urbanismo de Cataluña (DECRETO LEGISLATIVO 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo) regula el mecanismo de la OCUPACIÓN DIRECTA. Es lo que viene a sustituir al que tradicionalmente se llamaba cesión anticipada y que estaba regulada en la art. 40 D.303/1997, hoy derogado por el Reglamento de Urbanismo (Disposición Derogatoria Primera del Decreto 305/206)
La ocupación directa comporta el reconocimiento de la administración actuante del derecho de las personas propietarias a participar en el justo reparto de los beneficios y cargas en el seno de un sector de planeamiento o un polígono de actuación concretos.
Sin embargo, este mecanismo no prevé la necesidad de convenir o consentir con el propietario. Es decir, el Ayuntamiento tiene potestad de realizar la ocupación directa sin requerir el acuerdo con el propietario. Sin embargo, en la práctica se utiliza la ocupación directa a través de un convenio urbanístico donde se pacta la cesión anticipada de mutuo acuerdo.
Para tramitar la ocupación directa el Ayuntamiento debe
a) Justificar su necesidad.
b) Observar el principio de publicidad.
c) Notificarlo individualmente a las personas afectadas.
d) Otorgar el acta de ocupación y certificar su contenido, con la aplicación de las determinaciones de la legislación hipotecaria sobre esta materia.
El artículo 42 del Decreto 103/1997 establece que podrá inscribirse la cesión en el Registro de la Propiedad mediante la certificación administrativa con el siguiente contenido:
“1. Será título inscribible la correspondiente certificación en la que constan las siguientes circunstancias:
a) Lugar y fecha en que se levanta la ocupación.
b) Determinación de la Administración actuante y transcripción del acuerdo de ocupación.
c) Datos de identificación de los titulares de derechos sobre las fincas ocupadas.
d) Circunstancias de las notificaciones realizadas a dichos titulares y especificación de que ha transcurrido el plazo establecido por la ley para formular alegaciones.
e) Descripción de las fincas o partes de fincas objeto de ocupación junto con plano de las mismas, sobre datos registrales, la superficie ocupada, las unidades de aprovechamiento que le correspondan y la unidad de ejecución donde deben hacerse efectivos estos aprovechamientos .”
No obstante, es necesario siempre coordinar la operación con el Registro de la Propiedad y acordar el título que permita la inscripción. El Registrador podrá pedirnos escritura pública en aplicación de la Teoría del Título y el modo del ámbito civil, que sólo considera transmitido un inmueble si ha habido título (en este caso escritura) y entrega.