Hablamos de obras de urbanización en referencia a aquella resultante de la edificación de un sector, polígono o área de actuación urbanística (sea de uso residencial como industrial o comercial). Este tipo de obras incluyen tanto las calles como la red de alcantarillado, red eléctrica, rotondas, aceras, pozos, depósitos, etc.
El deber de conservación está regulado en el artículo 9 de la Ley del Suelo, junto al derecho de propiedad. Estos dos se vinculan directamente, ya que forma parte del derecho de la propiedad el mantener el inmueble en un estado óptimo de conservación. Esto último, para servir a su finalidad y mantener las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
En Catalunya, la proliferación de multitud de urbanizaciones ilegales en los años 60 y 70, ha producido la progresiva degradación o la urbanización incompleta de las mismas. Esto ha hecho que tengamos que debatir y litigar frecuentemente sobre el alcance y contenido del deber de conservación de los propietarios frente a las obligaciones de los Ayuntamientos y, muy a menudo, antiguos promotores.
La pericia de antiguos promotores-comerciantes, junto a la desidia de los Ayuntamientos en las décadas pasadas, resulta todo ello en que el actual propietario que ha comprado su casa en una urbanización se vea a menudo sorprendido por la obligación que le impone el Ayuntamiento de pagar una nueva red de alcantarillado, o el asfalto de la calle, una nueva red eléctrica, etc. A menudo, se trata de un coste importante con la normal indignación del que adquirió la finca. Lo mismo sucede en caso de Polígonos Industriales de la misma época.
Lo primero que cabe decir es que es imprescindible, antes de adquirir cualquier inmueble, informarse de la situación urbanística en la que se encuentra acudiendo a las oficinas de urbanismo del Ayuntamiento y consultando el planeamiento vigente a fin de ver si la finca que se pretende adquirir tiene la calificación que se dice y si tiene algún tipo de carga urbanística, cuotas pendientes para urbanizar o si está previsto iniciar una urbanización en breve. La información al ciudadano del estado del planeamiento es un derecho muy importante regulado por ley en nuestro ordenamiento jurídico.
En los casos en que el Ayuntamiento pretende re-urbanizar un determinado Polígono o una urbanización por tener estos reales deficiencias urbanísticas, deberá analizarse en primer lugar el grado de consolidación de esta urbanización a fin de evitar tener que hacer más cesiones de las obligadas. En segundo lugar, tendremos que analizar si el Ayuntamiento debe asumir parte de la urbanización por cuanto, aunque sea tácitamente, éste haya recepcionado el sector.
En los casos en que se pueda probar que el Ayuntamiento ha recepcionado tácitamente la urbanización o el Polígono podremos defender el co-pago de las obras haciendo también responsable a la propia Administración. Una prueba clara de esto sería el haber girado una tasa de conservación o de mantenimiento en los últimos años de forma continuada. Por otra parte, la ley prevé la creación de una entidad que permite que los propietarios puedan controlar y gestionar directamente el mantenimiento o conservación de una urbanización o un Polígono. Son las denominadas Entidades Urbanísticas de Conservación. En este caso será necesario negociar un convenio con el Ayuntamiento que regule las condiciones de esta gestión.